近日安阳家具封边胶厂家，莆田市城厢区大唐广场的业主张女士向帮帮团栏目求助：2025年10月，她在该小区购置了套房产，但物业要求她承担前业主17年的欠费。张女士认为该项收费不理，并称物业拒为其录入门禁、还私自停水停电，致她有难回。起去看看怎么回事。

物业索要17年欠费

2025年12月，张女士通过网络平台拍下该小区套房，已完成过户。张女士表示，2026年1月入户检查时，物业告知她，前业主欠了6万多元费用（含1.3万公摊水电费、近4万物业费），需全额缴清才能装修、正常使用水电，且仅提供了手写汇总，拒出具明细。

图为物业贴出的告示

张女士称，物业不仅索要不理费用，还不为其录入门禁，致她只能等候他人同行才能进出小区。张女士表示，她拒全额缴费后，中水电被停；后续供水已恢复，但供电仍未开通，楼层电表箱还被加装了锁。

楼层的电表箱被物业加装了锁

物业权断水断电

张女士认为物业要求不理，依据法院拍确认书，她仅需承担前业主欠的公摊水电费，物业费应由物业向原业主依法追偿。

张女士表示，前业主17年欠费未缴，物业未及时维权，却让新业主买单，还私自断水电，已严重侵害其法权益。

新业主张女士接受采访

部门介入协调，双达成致

记者陪同张女士找物业沟通，但对拒回应。随后记者向城厢区城管执法大队物业科反映情况，工作人员表示将联多部门处理。

法院工作人员也明确，前业主物业费应由物业依法起诉追偿，不能强制新业主承担。

截至节目播出前，经相关部门协调，张女士与物业达成致，承担了3万元费用，门禁已录入，水电也恢复正常。

图为张女士购入的房产

唯有规范流程、依法行事，才能保障业主权益，维护社区和谐。

延伸阅读

“我住这个小区八年了，以前从来没有拖欠过物业费，不是故意不交，是物业公司太不负责任了！”

法庭上，黄先生情绪激动地说道。

因拒交物业费

他被物业公司告上法庭

让他坚决拒交近年物业费的原因，竟是场持续多年的“白蚁之灾”。

近日，广东省中山市人民法院审理了起物业服务同纠纷案件，这场纠纷不仅关乎物业费的缴纳，触及了物业服务的责任边界。

案件回顾

这是场持续多年的“白蚁之战”。业主黄先生自2018年起，便发现小区公共楼梯的木门存在白蚁，并及时向物业公司报告。物业公司两次派员处理，却仅使用普通用虫剂简单喷洒，草草了事。

2018年物业使用普通虫剂对白蚁进行消

2023年，黄先生发现中白蚁大规模繁殖，木制具、装修遭受严重破坏，估损失逾两万元。黄先生认为，正是物业对公共区域白蚁消的敷衍态度，致白蚁入侵中。

其间，黄先生多次通过微信等渠道催促物业聘请业机构理，但物业或诿，万能胶生产厂家或仅再次使用农药喷洒。为阻止损失扩大，黄先生只得自费2600元请业公司消。

黄先生与物业沟通记录

因对物业处理白蚁问题的长期不作为感到失望，黄先生自2023年11月起暂停缴纳物业费。物业公司遂将黄先生诉至法院，要求支付欠费7064.4元及违约金。

核心焦点

庭审中，双围绕两大核心问题展开激烈辩论：

焦点：白蚁来源与责任归属

物业主张：黄先生中的白蚁不属于物业服务范围。公共区域虽有白蚁安阳家具封边胶厂家，但证据证明其“爬”入了业主中。2018年的事件与2023年的结果间隔5年，因果关系法认定。

黄先生则提供了完整的证据链：2018年发现白蚁的通知记录、物业人员用用虫剂处理的、处理后白蚁逃窜至门口的、2023年中财物被蛀蚀的照片、多次催促物业业处理的微信聊天记录、自行消的费用发票。证明白蚁问题持续存在，且物业处理式不当。

黄先生中遭白蚁入侵毁掉的具

焦点二：物业费该不该交？该交多少？

物业公司认为，其提供了保洁、保安等基础服务，业主享受了服务就应足额缴费。

黄先生则主张，物业在核心的公共区域维护（白蚁）上存在重大过错，并直接致其财产损失，其拒交行为是行使同履行中的正当抗辩权。

法院审理

经过审理，法院作出以下认定：

中的白蚁源自公共区域具有度可能

白蚁危害具有隐蔽、持续的特点，公共区域与黄先生相邻近，具备迁移条件；黄先生中此前多年蚁患，非自身环境产生；破坏程度严重，说明白蚁滋生已久。根据日常经验法则和度盖然原则，法院认定黄先生中的白蚁与公共区域的白蚁存在直接关联。

物业服务存在重大瑕疵，构成违约

根据民法典九百四十二条，物业服务人对共有部分负有维修养护、采取理措施保护业主财产安全的义务。面对白蚁这种业虫害，物业仅用普通虫剂敷衍了事，未能根公共区域隐患，致风险蔓延至业主中，属于履行同义务存在重大瑕疵，构成违约。

支持“有限抗辩”，判决“酌情减”

法院认为，业主因物业违约拒交物业费，是行使履行抗辩权的行为，具有理。但抗辩权的行使范围应与违约程度相适应。物业虽在白蚁上存在重大过错，但并非未提供任何服务。

终，法院基于物业违约的严重程度，判决在总物业费中酌情减3000元。同时，因业主“事出有因，并非恶意拖欠”，驳回了物业公司关于违约金的诉讼请求。

法官说法

案件承办法官石慧指出，物业费减的前提是物业公司服务存在严重瑕疵，“质价相符”是核心标尺。

1.权利义务对等原则

物业服务同是双务同，业主支付物业费与物业公司提供符约定的服务构成对等关系。物业公司不能只收钱不办事，或敷衍了事。

2.抗辩权的行使边界

物业费的减建立在物业公司未履行核心服务义务的基础上。若仅存在轻微瑕疵，业主不能以此为由拒交物业费，否则可能承担违约金。

3.减幅度的综考量

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减幅度并非由业主单决定，而是由法院结服务瑕疵的严重程度、持续时间、对业主生活影响、物业公司过错程度、补救措施及业主实际损失等多重因素综判定。

既不会让业主为不格的服务“买单”，也不会过度加重物业公司的责任，保障行业的健康发展。

法官提醒

给业主的理维权建议

业主应该强化法律意识和证据意识，理维权。单纯拒交物业费并非法律上的优解，可能面临被诉、支付违约金（若理理由）的风险。

保存好证据是维权基石，包括发现问题、物业不当作为、损害结果、自行止损和持续沟通的证据。

先友好协商，协商不成可以要求相关政府部门协调，也可以理地进行诉讼。

对物业服务企业的提示建议

敷衍的服务将直接致收费权利的“折”，甚至引发大的信誉危机。

业问题应交由业机构：对于白蚁、电梯维护、消设施等业技术问题，应及时聘请业机构处理，避因不当处置致损失扩大。

沟通渠道须畅通有：与业主建立有的沟通响应机制，是化解矛盾、避诉讼的前提。

物业服务同是双向的契约，权利与义务对等，物业公司不能只收钱不办事或敷衍了事，业主也需理维权，用证据说话。

唯有双都回归契约精，在法律的框架内明晰权责，才能真正构建和谐美好的社区环境。